最佳答案

房屋質量問題很多，有的是漏水起皮等小問題，有的是沉降等結構性的大問題。哪些質量問題可要求退房賠款，哪些可通過維修解決？問題不同，維權的方式也不同。購房者要保護好自己的利益，就必須了解正確的維權方式。 　　 　　案例1：退房！ 　　今年8月，劉小姐終于把新買的房子裝修好。可入住后的第一個星期，她就發現該幢樓內１樓變電站發生的噪音，使全家夜間無法入睡，劉小姐覺得噪音嚴重影響居住及身心健康，先后與開發商、物業、消協溝通，雖經調解但無結果。于是她委托區環境監測站進行測試，測定結果為噪音確已超標。遂起訴，要求終止與開發商簽訂的房屋買賣合同，由開發商返還購房款，并賠償利息損失。法院認為，開發商有義務應保證其所交付的房屋符合住宅用途，可供他人正常居住使用。現因大樓內建有變電站致房屋噪音超標，且難以改善，不符合居住使用條件，故支持劉小姐退房。 　　案例2：賠款！ 　　王先生在開發商交房時長了一個心眼，請房屋質量檢測站的朋友一起去驗房。驗房時發現，房屋為磚混結構，但購房當初約定的為“所售商品房為鋼混結構”。王先生發現房屋由約定的鋼混結構變為磚混結構，覺得自己花了冤枉錢，要求開發商予以賠償。法院認為，房屋主體結構發生變化，王先生可以要求開發商經濟賠償，也可以選擇退房。 　　 　　哪些質量問題可退房賠款 　　１、若業主經工程質量監督單位核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房，解除商品房買賣合同，并要求開發商賠償損失。 　　2、若業主所購房屋主體質量合格，但房屋其他質量問題嚴重影響正常居住使用。則開發商應當承擔違約責任，購房人可以請求解除合同和賠償損失。“嚴重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現嚴重質量問題，且該質量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。 　　3、若業主所購房屋雖存在質量問題，但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度。在這種情況下，開發商輕微違約，沒有達到根本違約的程度，所以業主不能要求解除合同進行退房。只能要求開發商在保修期內承擔修復責任。如開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。 　　 　　發生質量問題后，業主應初步分析質量暇疵的程度，是否是房屋主體質量不合格，或者嚴重影響正常居住，以便采取相應的對策。以上兩例房屋質量糾紛中，購房者采取了正確的方式，維權比較順利。但若不采用正確的方法，購房者即使有委屈也難以保護自身權益。 　　 　　案例3：不當維權得不償失 　　張先生驗收房屋時發現，客廳及主臥室地面和天花板均存在明顯的通長裂縫（裂縫長度超過1.5米），墻體多處發現豎向、斜向、水平裂縫。經與其他各層業主相互了解，均存在類似現象。張先生兩次致函開發商總經理，說明房屋有明顯裂縫，要求整改。并且，張先生拒絕收房，拒付房屋尾款。之后，雙方訴至法院。法院認為，開發商交付的房屋確有暇疵，但張先生以此為由拒收房屋缺乏法律依據，故判決不支持張先生訴訟請求，且張先生還應支付逾期支付房款的違約金。 　　案例4：發脾氣找錯對象 　　李先生的新房入住才半年，可只要一下大雨，兩個衛生間、廚房、兩間臥室及書房就會發生漏雨滲水。物業多次維修，仍未修復。物業公司稱，此屬房屋本身質量問題，應找開發商解決。李先生認為，物業公司與開發商是父子關系，物業公司應承擔責任。遂拒交物業管理費近二年。物業公司起訴法院，法院認為物業公司已盡維修職責，判決李先生支付物業管理費。 　　案例5：法院認定開發商已經修復 　　張先生購買的房屋本應在去年12月份交付，但直到現在還沒有入住。他自己測量，開發商交付的房屋，臥室凈高只有2.16米、廚房凈高只有2.15米。而國家質量技術監督局和建設部聯合發布的《住宅設計規范》早就明文規定，臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m。廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20m。開發商接到他的投訴后馬上采用降低地面的方式，增加屋內凈高。最后雙方矛盾不能調和，官司打到法院。法院認為，層高非房屋主體結構問題，且開發商已修復，遂不同意退房。 　　案例6：這個判決實在無奈 　　趙小姐收樓時發現，商品房買賣合同約定安裝的是進口東芝電梯，現在卻變成了國產電梯。即要求開發商更換電梯，未果，趙小姐起訴至法院。法院認為，趙小姐在主張公共設施的履行上，往往沒有考慮到履行成本的問題。對公共配套措施不符合質量約定、需要補救的，若履行成本過高，會造成一方承擔不合理義務。故駁回了趙小姐的請求。 　　 　　律師總結： 　　房屋質量問題種類繁多，例如主體結構損壞、墻體裂縫、層高不足、房屋傾斜、門窗損壞、房屋漏水、房屋噪音、房屋設備不符合同約定等。這種質量問題，可能在收樓前就發現，也可能在入住后才發現。為了避免出現質量問題，建議消費者在買房時選擇資信良好的開發商，并且對開發商已建樓盤質量以及承建商資質做一番全面了解，將風險控制在前期。 　　入住之前應該向發展商要注出具《建筑工程質量認定書》，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，再簽署入住單。 　　入住后出現了房屋質量問題，業主應首先采取主動積極的態度，與開發商協商。如果協商不能解決，業主可以向消費者協會、建委等部門投訴或直接向法院提起訴訟。最重要的是消費者在發現房屋質量問題以后，一定要注意保留證據。 　　首先，一定在保管好當初的合同、材料清單、付款發票等書面憑證，如拍攝相關照片，并書面記錄質量問題的嚴重程度。造成的損失情況等，盡可能請物業管理公司、鄰居或居委會有關人員簽名證實。 　　其次，應以掛號信的形式向發展商發出書面通知，要求發展商前來修復，并告之其損失情況。每次修復情況，包括修復時間，具體人員采取的措施及修復效果等都作好書面的記錄并請相關人員簽名，最后可以據此向開發商據實索賠，如購房合同中有賠償約定的按約索賠。

回答者：zhaozilu19882016-03-01 00:00