最佳答案

　威脅　盡管面臨宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)雙重調(diào)控政策的威脅，但是，對于房地產(chǎn)業(yè)的未來，對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資價(jià)值，我們的看法不會因調(diào)控而產(chǎn)生動(dòng)搖，相反，行業(yè)發(fā)展趨勢以及宏觀調(diào)控政策使我們有理由超配地產(chǎn)股，并將投資的重點(diǎn)集中于行業(yè)龍頭和區(qū)域龍頭。萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華僑城A、中糧地產(chǎn)等已經(jīng)奠定了全國行業(yè)龍頭地位的企業(yè)無疑是我們最好的選擇，而區(qū)域龍頭如北京城建、中華企業(yè)、上實(shí)發(fā)展、棲霞建設(shè)、華發(fā)股份等也是我們可以放心選擇的優(yōu)良品種。那些通過資產(chǎn)注入、整體上市在全國快速擴(kuò)張從而躋身行業(yè)或區(qū)域龍頭圈子的企業(yè)也將成為給投資者帶來超常收益率的黑馬。 機(jī)會隨著外圍經(jīng)濟(jì)繼續(xù)動(dòng)蕩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣度也不可避免的受到了一些影響，幾個(gè)月前，央行的重點(diǎn)還放在“控通脹”上，而近期連續(xù)兩次降息意味著政府正將重心轉(zhuǎn)向“保增長”，同時(shí)也標(biāo)志我國已進(jìn)入降息周期。　　降息對地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是實(shí)質(zhì)性的利好，能夠降低地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本，也是放松銀根的表現(xiàn)，使地產(chǎn)公司更易獲得貸款，同時(shí)能夠降低購房者的負(fù)擔(dān)，有助于刺激住房消費(fèi)等。　　降息以及地方政府的救市措施對房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)都是實(shí)質(zhì)性的利好，我們不否認(rèn)這一點(diǎn)，但我們認(rèn)為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的根源是房價(jià)過高，在房價(jià)剛開始調(diào)整，還存在強(qiáng)烈降價(jià)預(yù)期的階段，目前這些措施尚不能解決這個(gè)根本性的問題。　　從地產(chǎn)股與市場的關(guān)系來看，市場基本面不變，地產(chǎn)股的長期趨勢難改。　　但在目前的淡市中，市場存在“預(yù)期帶來的階段性機(jī)會”。我們在四季度的策略報(bào)告中指出，若房地產(chǎn)市場已發(fā)生較大調(diào)整，則對基本面已調(diào)整到位的預(yù)期會帶來一波較大行情。從目前的情況來看，行業(yè)還沒到這個(gè)階段。但在市場低迷以及宏觀經(jīng)濟(jì)減速的背景下，對政府調(diào)控政策或者相關(guān)宏觀政策變動(dòng)的預(yù)期也會帶來階段性的行情。　　香港的情況表明：在政策預(yù)期的帶動(dòng)下，地產(chǎn)股在短期內(nèi)存在跑贏大盤的機(jī)會，但需大盤配合，逆勢而上的機(jī)會較少，而且一旦政策效應(yīng)消失，預(yù)期發(fā)生反轉(zhuǎn)，其下跌的幅度相對大盤也將更大。因此，要把握波段行情，及時(shí)獲利了結(jié)是一個(gè)前提。　　從日本的情況來看，由于缺乏具體的數(shù)據(jù)，無法考察短期內(nèi)政策對股市的影響，但從長期來看，持續(xù)的降息并未阻止地價(jià)的繼續(xù)下降，降息初期地產(chǎn)股跑贏大盤也比較少。另外，考察其1975-1976和1990年的情況，無論行業(yè)處于調(diào)整還是崩盤時(shí)期，降息初期，行業(yè)最糟糕的時(shí)候都還沒有來，地產(chǎn)股也不具備跑贏大盤的基礎(chǔ)。　　行業(yè)還將繼續(xù)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)初露，無論是對行業(yè)調(diào)控政策放松的預(yù)期還是對諸如降息的宏觀政策預(yù)期還將存在，因此，階段性的機(jī)會依然會出現(xiàn)，淡市沒有盛宴，但不是沒有任何機(jī)會。　　二、“政策放松預(yù)期”會帶來階段性的機(jī)會　　1998年初，軟化8.5萬個(gè)建屋計(jì)劃，2-3月，地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個(gè)小陽春。　　3月份，一年期最優(yōu)貸款利率從10.25%下調(diào)至10.23%，4月再下調(diào)至10%。　　從股市的情況來看，也確實(shí)存在階段性的機(jī)會。　　1998年5月，政府采取系列救市措施。其中包括：將樓花預(yù)售期由完成前的15個(gè)月延長到20個(gè)月，超過1200萬元的豪宅可豁免需抽簽的規(guī)定，暫時(shí)取消四項(xiàng)針對樓花轉(zhuǎn)售及公司買家的限制炒賣樓花措施，簡化購買住宅樓宇按揭計(jì)劃以使銀行確切知道可以得到多少流動(dòng)資金去擬定貸款計(jì)劃。　　1998年6月23日，政府宣布推出9項(xiàng)紓解民困的措施，包括將1998/1999財(cái)政年度預(yù)留“首次置業(yè)貸款”的36億元增加到72億元，希望藉此將合資格家庭從6000戶增加到12000戶；提供“置業(yè)貸款”的名額從4500增加到10000；免繳當(dāng)年第四季度差餉等等。其中最矚目的，就是即時(shí)停止賣地9個(gè)月。

回答者：oknokn4455662016-04-30 00:00