最佳答案

　　■機會點 　　·房地產業內有一句名言：“地段、地段、還是地段!”雖然這句話有些偏頗，但卻道出了地段對于樓盤是何等的重要，而本項目恰恰具備了這一最為重要的條件，從宏觀及長遠的角度分析，長春市的經濟反站割據及居住理念正呈現出從喧鬧的市中心向郊外流動的傾向，很多高層次業主更愿意享受優質的空氣與陽光。 　　另外，伊通河作為長春市唯一的一條河流，特別是對于嚴重缺少水的長春市民來講，其意義尤為深遠，可謂是“稀缺資源”，其珍貴無比。隨著市政府把伊通河的改造列為長春市2002年十二件工程的契機的出現，身價更是倍增，因此，本項目對于春城的市民具有超強的吸引力。 　　·本項目的設計系香港區旗和區徽的設計者，國際著名設計大師——何濤親自設計，無論從建筑風格、色彩還是單體戶型、通訊配套服務設施都極具國際性、現代性，本案可稱為“長春純現代風格第一園區”，這對喜愛簡潔明了的潛在業主具有強的吸引力。 　　·發展商之一的香港東方鴻銘集團實力雄厚，業績卓著，能帶給業主以實力、成熟和信心的保證。 　　·功能齊全的會所臨河而建，賞心悅目。 　　·宣傳策略的調整，將為鴻城國際的銷售注入新的活力。 　　·與其它以伊通河為資源的樓盤相比，鴻城國際具有搶先一步的優勢，加強宣傳力度，從而形成先入為主的心理效應將是本項目營銷戰略形成熱賣的一的大法寶。 　　·2002年2月20日，銀行存貸款利率進一步下調，這將對整個中國經濟特別是房地產市場祈禱極大的刺激作用。長春市的房地產相對“飽和”狀態亦會得到很大的改善，迎來一個發展的春天。 　　·對于開發商來說，由于貸款利率比存款利率下調0.25個百分點，將會使房地產開發企業利息支出降息，財務成本降低為開發企業提升業績創造了良好的外部條件。 　　賣點分析 　　本案2001年第一期銷售依據： 　　1、低密度、容積率< 1 　　2、24小時生活熱水 　　3、六層精品樓帶電梯 　　4、車位按戶設置1：1 　　5、ISO90001國際認證專業物業管理 　　6、伊通河畔純自然生態社區 　　7、綠化率達36.5% 　　8、何濤先生擔綱全部設計 　　共八個賣點進行宣傳，但宣傳內容僅限于字面，缺乏針對性、明確性和生動性。通過市場調查得知，半數以上的業主對小區內部的物業特別關心，而在物業方面本案有足夠的信譽保證，如獲得ISO9002國際認證的專業物業管理，在宣傳中便沒有明確提出。低吊的處理方法，使目標受眾未能及時得到完整可靠的信息，影響了銷售成績。2002年度在原有賣點的基礎上，依據小區建設進度，結合本案特點，我方面總結出新的賣點，可加以宣傳： 　　1、樓盤多樣化 　　小區內樓盤有多種多樣的現代建筑版式，如TOWNHOUSE，六層帶電梯精品樓，9-11層全景樓以及二期工程新推出的4層花園式洋房等，充分滿足了現代人對溫馨、舒適、實用、私密性高等居家模式的不同要求，這種錯落有致、交相輝映的現代建筑方式，無疑給業主帶來了更達的可選擇空間。 　　2、開發商實力雄厚，注重品質，不張不揚 　　此賣點是對2002年低吊宣傳的回應，東方鴻銘集團在大陸有諸多成功經驗，如北京安立花園以當年建設、當年竣工、當年銷售完畢、當年客戶入住的業績被評為“九八年最暢銷樓盤”，“北京美麗園”小區容或2000年建設部“創新風暴金獎”，及十大明星樓盤之一。成績是公司實力的象征，應把這種良好的形象展示出來，逐漸形成一種“品牌”，樹立在長春市民心中。 　　3、保安的正規化 　　鴻城國際的保安團隊均是北京衛戍區退伍軍人組成，他們接受過嚴格的軍事化訓練，而且均是黨員，班長以上職位，這種政治面貌很符合小區目標受眾——國家公務員、律師、教師的思想標準。這批保安在伍期間表現突出、思想進步、反應敏捷、應聘后又在北京進行過兩個月嚴格培訓，從而更能讓業主體驗到具有鴻城國際花園特色的保安服務，住這樣的小區，無須為安全擔憂。 　　4、買TOWNHOUSE贈送相應的自由使用空間 　　這一賣點在一期工程中就已經出現，但卻未進行大力宣傳。二期工程繼續開發TOWNHOUSE，需將此賣點加以適當宣傳。買TOWNHOUSE可省近二十萬元，符合業主的經濟消費心理。預購者除了隊小區物業這一長期性服務尤為關注外，更關心價位問題，與相近樓盤進行比較，此點可為本案優勢賣點。 　　5、 9-11層全景樓頂樓挑高4.5米 　　挑高4.5米的賣點，在長春市各大競爭對手樓盤中，還未曾見，“加量不加價”的誘惑，同樣符合潛在業主經濟消費心理。視野開闊的豁達感覺，正是人們居高所追求的。 　　6、 樓間距大，位置好，采光好，日照時間長 　　小區內部環境優雅，容積率< 1，加之樓間距不小于20米，一年四季可充分讓陽光進入每一戶，使業主充分享受陽光，這一賣點是新賣點中另一突出的一部分。 　　7、 植被花卉品種繁多，四季如春 　　小區引進四十幾種花卉，不同季節，競相綻放，將其綠化面積達36.5%的承諾落到了實處，環境規劃采用純天然石料等，使小區又憑添自然之趣。 　　8、 溪水五景 　　小區外臨長春唯一河流伊通河，內有蜿蜒碧溪貫穿而過，曉月溪、星河、夢之湖、心語池、靜之湖、風之湖，憑水臨風，何等愜意。 　　9、 國際標準的配套 　　A、 中央會所提供康樂、健身、娛樂、商務場所 　　B、專設社區幼兒園、中小學校(與我市知名學校聯合辦學) 　　C、大型中央廣場 　　D、 三萬平方米的公共設施(具體有哪些?) 　　E、已建兩處各3000平米公共地下暖庫，地下1：1 　　10、 齊備全部的設施 　　A、 小區建筑為七度抗震標準 　　B、24小時供應生活熱水 　　C、六層住宅配備上海三菱名牌電梯 　　D、 “美心”豪華安全門 　　E、中德合資維卡塑鋼窗，ROTO雙開五金件和中空玻璃塑鋼窗 　　F、 可視對講、電子柵窗、小區監控系統 　　G、 煤氣泄漏報警，緊急求助系統 　　11、 科技時代，智能化服務 　　鴻城國際走在科技前沿，每戶internet專線接口，10MBPS到桌面，三表遠傳計量收費，科技方便快捷。 　　12、 樓體國際化設計，可稱長春純現代風格第一園區 　　小區內樓體均用簡潔、明快的線條表現，沒有弧線，非仿歐式傳統建筑。顏色搭配時尚現代，充分體現出全新居住理念。 　　13、 新貴地段 　　小區位于長春市東南部，是未來幾年長春新城區建設走向的核心，前景無限。 　　14、 遠離喧鬧，回歸自然，空氣清新，健康安心 　　以上賣點在宣傳上均體現及時性，準確性，互動性的原則，使目標受眾在第一時間得到信息，在最短的時間內做出回應，使之更加深入了解和體味鴻銘的內在實力以及小區所特有的風格及服務，將我們以往的成功與現在的努力相連接，在市民的心中形成一個特有房地產品牌，使其安心、放心的入住小區，相互口碑傳頌。

回答者：cxz6062016-05-13 00:00